Das Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 wird grundlegende Änderungen im mehr als 200 Jahre in Geltung stehenden Erbrecht bringen. Im Wesentlichen wird es per 01.01.2017 in Kraft treten. Anlass hierfür war vor allem die EU-Erbrechts-Verordnung (EuErbVO), die auf Todesfälle ab 17.08.2015 unmittelbar anzuwenden ist.

Nunmehr richten sich demnach das anzuwendende Recht und die (überwiegende) Gerichtszuständigkeit bei Todesfällen nicht mehr nach der Staatsbürgerschaft des Erblassers, sondern nach seinem letzten gewöhnlichen Aufenthalt, wobei es aber die Möglichkeit einer Rechtswahl gibt. Die Bestimmungen des Erbrechts wurden nicht nur sprachlich modernisiert, sondern auch inhaltlich teilweise neu gestaltet, wobei vor allem auch eine Vereinfachung dieses sehr komplexen Rechtsgebiets bewirkt werden sollte. Ob dieses Ziel erreicht wurde, wird vor allem die Praxis zeigen, wenn die neuen Regelungen anzuwenden sind. Die Reform bezieht sich im Wesentlichen auf die Vereinfachung der Enterbung naher Angehöriger, die Stärkung der rechtlichen Position pflegender Angehöriger und die Einschränkung von Pflichtteilsansprüchen, wobei deren Berechnung durch eine Vereinheitlichung von Anrechnungsbestimmungen vereinfacht wird. Die Formvorschriften für fremdhändige, also nicht handschriftlich vom Verfügenden verfasste, letztwillige Verfügungen werden verschärft.

Das Erbrecht des Ehegatten oder eingetragenen Partners wird gestärkt. Unter bestimmten Umständen wird erstmals Lebensgefährten ein außerordentliches Erbrecht eingeräumt, das jenem von Vermächtnisnehmern und dem sogenannten Heimfallsrecht bei erbloser Verlassenschaft (Aneignung durch den Bund) vorgehen wird, wobei dieses aber nur dann eintritt, wenn es keine gesetzlichen Erben gibt, sodass der Lebensgefährte voraussichtlich auf dieser Grundlage sehr selten zum Zug kommen wird, sodass eine allfällige gewünschte Absicherung des Lebensgefährten auch künftig meistens nur durch eine letztwillige Verfügung erzielt werden kann.

RA Mag. Angelika Fehsler-Posset
Dezember 2015 / Foto: pixabay.com

Wer ab 1.1.2016 seine Immobilie verkauft, muss künftig 30% statt bisher 25 % Immobilienertragssteuer abführen, wenn es sich um einen steuerpflichtigen Veräußerungsvorgang handelt. Bemessungsgrundlage ist weiterhin grundsätzlich die Differenz zwischen Anschaffungs- und Verkaufspreis, die aufgrund gestiegener Immobilienpreise hoch ausfallen kann. Die Begünstigung von nahen Angehörigen bei der Grunderwerbsteuer fällt weg. Bislang berechnet sich sowohl bei unentgeltlichen als auch entgeltlichen Übertragungen im Familienkreis die Grunderwerbsteuer nur nach dem dreifachen Einheitswert, auf den nahe Verwandte den vergünstigten Steuersatz von 2 % zu zahlen haben. Bei Erbschaften und Schenkungen ab 1.1.2016 ist nun künftig allgemein auch bei Übertragung im Familienkreis der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, sodass allenfalls eine in Erwägung gezogene Übertragung noch heuer vorgezogen werden sollte. Ab 2016 gilt beim unentgeltlichen Erwerb eine Staffelung nach dem Wert der Liegenschaft:

• Bei einem Verkehrswert von 0 bis 250.000 EUR liegt der Steuersatz bei 0,5%
• Bei einem Verkehrswert von 250.001 bis 400.000 EUR liegt der Steuersatz bei 2,0 %
• Bei einem Verkehrswert über 400.000 EUR liegt der Steuersatz bei 3,5 %

Ab 2016 wird sich daher im Regelfall die Steuerlast erhöhen, weil der dreifache Einheitswert meist weit unter dem Verkehrswert liegt. Die neue Regelung kann aber bei Liegenschaften mit einem Verkehrswert von maximal 250.000 EUR die Steuerlast senken, weil dann die Besteuerung nur noch bei 0,5 Prozent liegt. Bei der Beurteilung, ob eine Übertragung noch heuer vor Inkrafttreten der neuen Regelung sinnvoll ist, kommt es auf verschiedene Umstände und Motive an. Entscheidet man sich für die vorzeitige Übertragung des Objekts, sollte man sich vorher bei einem Rechtsanwalt oder Notar beraten lassen und sich bei der Vertragsgestaltung als Geschenkgeber absichern wie z.B. mit der Einräumung eines Fruchtgenusses und/oder Wohnrechts sowie mit Belastungs- und Veräußerungsverbot.

RA Mag. Angelika Fehsler-Posset
September 2015 / Foto: pixabay.com

Ob ein Mieter die Kosten zu tragen hat, wenn die Therme repariert oder getauscht werden muss, war bisher nicht in allen Fällen klar zu beantworten. Die Wohnrechtsnovelle 2015 schuf infolge dieser Rechtsunsicherheit diesbezüglich nun eine gesetzliche Regelung, die im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) sowohl für Wohnungs- als auch Geschäftsraummieten die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler oder sonstige mitvermietete Wärmebereitungsgeräte vorsieht. Von dieser Erhaltungspflicht des Vermieters sind sämtliche Teile der Geräte umfasst wie z.B. Heizkörper.

m Teilanwendungsbereich des MRG ist die Erhaltungspflicht des Vermieters auf Wohnungsmietverträge eingeschränkt. Betroffen sind ebenso Genossenschaftswohnungen. Die Neuregelungen sind am 1. 1. 2015 in Kraft getreten und sind ab dem Inkrafttreten auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor dem 1. 1. 2015 geschlossen wurden. Die Regelung gilt daher nicht nur für neu abgeschlossene, sondern auch für bereits bestehende Mietverträge, selbst wenn im Mietvertrag eine abweichende Regelung getroffen ist.

Mieter, die in der Vergangenheit eine mitgemietete Therme oder einen Boiler auf eigene Kosten haben reparieren oder austauschen lassen, können aber nicht rückwirkend Ersatz vom Vermieter begehren. Grundsätzlich sind nur solche Geräte umfasst, die schon bei Beginn des Mietverhältnisses zur Ausstattung des Mietobjekts gehörten und daher mitvermietet sind. Von der Erhaltung zu unterscheiden ist die Wartung der Heizgeräte, d.h. die regelmäßige Überprüfung der Funktionstüchtigkeit und Reinigung der Geräte sowie die Messung von Abgaswerten. Der Mieter ist nun gesetzlich verpflichtet, die Wartung regelmäßig auf seine Kosten vorzunehmen und kann grundsätzlich schadenersatzpflichtig werden, wenn die Therme wegen mangelnder Wartung defekt wird.

RA Mag. Angelika Fehsler-Posset
Juni 2015

Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Deshalb sollte es auch leistbar sein. Mieten in Wiener Altbauwohnungen liegen im Schnitt um mehr als 50% über dem gesetzlich zulässigen Mietzins. Das Mietrechtsgesetz (MRG) schützt Mieter vor Wuchermietzinsen, indem es Höchstgrenzen für zulässige Mietzinse festlegt. Zahlreiche Aufschläge, die von vielen Mietern bezahlt werden, sind ungesetzlich und ungerechtfertigt. Dazu kommt, dass die im Gesetz vorgesehenen Abschläge (z.B. Befristungsabschlag) von Vermietern gerne „vergessen“ werden.

Da die Durchsetzung von Rückzahlungsansprüchen vor der Schlichtungsstelle und erforderlichenfalls vor Gericht erfolgt, und dabei in den meisten Fällen die Beiziehung eines Rechtsanwaltes ratsam ist, woraus sich oft beträchtliche Kosten ergeben, schrecken zahlreiche Mieter vor der Durchsetzung ihrer Ansprüche zurück. Das Risiko, nachher auf den Gerichts- und Anwaltskosten sitzenzubleiben, ist vielen Betroffenen einfach zu hoch.

WAS KANN MAN TUN?
Ein auf dieses Thema spezialisierter Dienstleister übernimmt den ganzen Aufwand der Mietzinsüberprüfung und auch das Risiko der rechtlichen Rückforderung der zu viel bezahlten Miete.

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1. MIETE PRÜFEN
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2. WAS LEISTET DER DIENSTLEISTER
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3. IHR VORTEIL
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Natürlich können Sie selbst mit Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung sprechen und die Rückzahlung der überhöhten Miete fordern. Sollte er sich jedoch weigern - und dies tun Vermieter bzw. Hausverwaltungen in aller Regel, weil davon ausgegangen wird, dass der Mieter das Thema nicht vor die Behörden / Gerichte bringt - haben Sie den gesamten zeitlichen Aufwand und tragen zudem das volle Prozessrisiko, wenn Sie Ihren Anspruch weiterverfolgen möchten.

Autor
Rudolf-Anton Preyer
Immobilienökonom (IAS)
www.real-contract.at

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Seit der letzten Familienrechtsreform gilt die gemeinsame Obsorge selbst getrennt lebender Elternteile als Regelfall, wobei es insbesondere auch Eltern unehelicher Kinder nun freisteht, die gemeinsame Obsorge vor dem Standesamt zu vereinbaren. Gibt es darüber kein Einvernehmen, kann der betroffene Elternteil, der sich an der Obsorge beteiligen will, gerichtlich einen diesbezüglichen Antrag stellen. In beiden Fällen, also sowohl bei einvernehmlicher Regelung als auch bei gerichtlicher Festlegung der gemeinsamen Obsorge, muss aber dem Gesetz entsprechend festgelegt werden, in wessen Haushalt das Kind hauptsächlich betreut wird.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass es im Regelfall im Sinne der Schaffung von Klarheit und Sicherheit dem Kindeswohl entspricht, ein „Heim erster Ordnung“ festzulegen. Es wurde bisher teilweise daran gezweifelt, ob im Hinblick auf die zwingende Festlegung eines hauptsächlichen Aufenthalts des Kindes eine Kontaktregelung in Form einer gleichsam gleichteiligen Betreuung im Sinne einer „Doppelresidenz“ bzw. „Wechselmodells“ zulässig sei.

In Praxis war die Vereinbarung eines gleichteiligen Aufenthalts dennoch meistens möglich, wenn besondere Umstände im Sinne des zu wahrenden Kindeswohls dafür sprachen.

Schließlich wurde die Frage der Zulässigkeit solcher Vereinbarungen nun an den Verfassungsgerichtshof herangetragen, der zu dieser wesentlichen Frage erstmals Stellung genommen hat. In seiner Erkenntnis vom 9.10.2015 weist er daraufhin, dass die zwingende Festlegung eines hauptsächlichen Aufenthalts verfassungskonform ist, auch wenn dadurch grundsätzlich in das Familienleben eingegriffen wird. Das zu schützende Kindeswohl rechtfertige diesen Eingriff.

Der Verfassungsgerichtshof betonte aber, dass es dennoch nicht ausgeschlossen sein dürfe, eine gleichteilige Betreuung des Kindes durch die getrennt lebenden Eltern festzulegen, weil unter bestimmten Voraussetzungen in Ausnahmefällen sogar dieses Wechselmodell dem Kindeswohl am besten entsprechen könne.

Wird ein Kind von beiden getrennt lebenden Elternteil im Wesentlichen gleichteilig betreut und versorgt, kann diese gleichwertige Betreuungsleistung Auswirkungen auf die Unterhaltsverpflichtung des geldunterhaltspflichtigen Elternteils haben. In manchen Fällen kann die Geldunterhaltspflicht sogar entfallen. Maßgeblich sind die jeweiligen Einkommensverhältnisse.

Autorin
Mag.a Angelika Fehsler-Posset
Rechtsanwältin
www.ra-afp.com

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